Intershop Holding AG

Halbjahresbericht
2017

Übersicht

Intershop Holding AG – Halbjahresbericht 2017 auf einen Blick

Portfolio nach Nutzungsart
(Basis Mieterträge in der Berichtsperiode)

Eigenkapitalrendite
(in Prozent)

Reingewinn
(in CHF Mio)

Nettorendite und Leerstandsquote
(in Prozent)

Kennzahlen

Kennzahlen Intershop-Gruppe

1. Sem. 2017 1. Sem. 2016
FINANZEN
Nettoliegenschaftsertrag Mio. CHF 39.6 37.6
Erfolg aus Verkauf Mio. CHF 1.1 0.2
Bewertungsveränderungen Mio. CHF 0.1 0.4
Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 36.4 34.1
Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Mio. CHF 31.4 33.9
Reingewinn Mio. CHF 29.4 31.4
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. CHF 22.1 18.9
Investitionen in Immobilien Mio. CHF 6.3 9.6
Bilanzsumme 2) Mio. CHF 1'403.9 1'397.0
Immobilien 2) Mio. CHF 1'364.2 1'362.0
Finanzverbindlichkeiten 2) Mio. CHF 641.4 620.4
Eigenkapital 2) Mio. CHF 584.9 590.9
Eigenkapitalrendite 1) 10.1% 11.5%
Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderungen1) 6) 10.1% 11.4%
PORTFOLIO
Anzahl Renditeliegenschaften 2) 48 49
Anzahl Entwicklungsliegenschaften 2) 7) 9 9
Vermietbare Fläche 2) in m2 589'898 593'608
Bruttorendite 2) 3) 4) 6.3% 6.4%
Nettorendite 2) 3) 5) 5.5% 5.6%
Leerstandsquote 2) 3) 10.2% 11.3%
PERSONAL
Anzahl Mitarbeiter/-innen 2) 68 69
AKTIE
Reingewinn pro Aktie CHF 14.69 15.72
Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderungen 6) CHF 14.67 15.58
Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) 2) CHF 292.44 295.47
Börsenkurs am Bilanzstichtag 2) CHF 481.00 501.00
1)    Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode
2)    Angaben per 30.06.2017 und per 31.12.2016
3)    Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
4)    Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
5)    Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
6)    Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern
7)    Inklusive Promotionsliegenschaften

Aktionärsbrief

Aktionärsbrief

Sehr geehrte Aktionäre, geschätzte Geschäftspartner und Mitarbeiter

Intershop hat ein anspruchsvolles Halbjahr erfolgreich abgeschlossen. Der Reingewinn beläuft sich auf CHF 29.4 Mio. und liegt damit um 6.5% unter dem Resultat der Vorjahresperiode. Der Gewinn je Aktie beträgt CHF 14.69, was einer annualisierten Eigenkapitalrendite von über 10% entspricht. Der Gewinnrückgang ist darauf zurückzuführen, dass Intershop vor einem Jahr die Beteiligung an der Corestate Capital Holding S.A. veräussert und dabei einen Gewinn von fast CHF 8 Mio. erzielt hat. Während der Steueraufwand der Vorjahresperiode durch die Auflösung einer Verbindlichkeit positiv beeinflusst wurde, führten im Berichtssemester geringere zukünftige Steuerbelastungen von gut CHF 3 Mio. zu tieferen latenten Steuerverpflichtungen. Der Vermietungsmarkt gewerblicher Flächen, insbesondere der Büroflächenmarkt im Grossraum Zürich, blieb anspruchsvoll. Intershop fokussierte sich im Berichtssemester deshalb stark auf Neu- und Wiedervermietungen von Mietflächen. Erfreulicherweise widerspiegelt sich dieser Fokus in der Leerstandsquote per Mitte des Jahres. In einem weitgehend unveränderten Tiefstzinsumfeld sind die Immobilienwerte gesamthaft stabil geblieben. Positive Wertentwicklungen einerseits bei Wohnliegenschaften, andererseits aufgrund erzielter Vermietungserfolge wurden kompensiert durch Abwertungen von schwierigeren Objekten sowie von Immobilien, bei denen Planungskosten anfallen, die bis zur Bewilligung und Umsetzung der jeweiligen Projekte in der Bewertung eine entsprechende Abwertung zur Folge haben.

Trotz des Verkaufs zweier Renditeliegenschaften im zweiten Semester des Vorjahres konnten die Liegenschaftserträge dank der Erträge des World Trade Centers in Lausanne erwartungsgemäss um mehr als 5% gesteigert werden. Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften bildete sich auf 10.2% zurück. Die Nettorendite auf dem Portfolio blieb hoch und beläuft sich auf attraktive 5.5%.

Das Eigenkapital der Gruppe beläuft sich am Ende der Berichtsperiode auf CHF 585 Mio. und liegt damit, nach einer Dividendenausschüttung von CHF 40 Mio., nur CHF 6 Mio. unter dem Stand zu Beginn des laufenden Jahres. Das anteilige Eigenkapital je Aktie (NAV) beträgt CHF 292.

Geschäftsverlauf

Im ersten Semester des laufenden Jahres verharrten die Zinsen in der Schweiz auf tiefem Niveau, auch wenn der 10-Jahres-Swapsatz Ende Juni leicht anstieg und so einige Basispunkte über dem Stand Anfang des Jahres zu liegen kam. Die Verunsicherung in Bezug auf die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung Europas nahm ab, und der Schweizer Franken als «sicherer Hafen» verlor in diesem Umfeld etwas an Attraktivität. Die Nachfrage nach vermeintlich risikoarmen Anlagen mit positiven Renditen, insbesondere auch Immobilien, blieb jedoch auf hohem Niveau. Diese Nachfrage ist fast ausschliesslich auf Schweizer Anleger zurückzuführen, in deren Gunst nach wie vor Wohnimmobilien stehen. Aber auch Geschäftsliegenschaften an besten Lagen werden unverändert nachgefragt. Entsprechend finden in diesen Segmenten nach wie vor Transaktionen zu Preisen statt, die sich in einem von höheren Zinsen geprägten Umfeld kaum rechtfertigen lassen.

Bei anspruchsvolleren gewerblichen Objekten hat sich das Angebot eher erhöht. Aus Sicht von Intershop wird in vielen Fällen das inhärente Risiko von den verkaufswilligen Eigentümern nicht oder nur unzureichend in der Preisfindung berücksichtigt. Obwohl in der Berichtsperiode mehrere Dutzend Angebote geprüft wurden, kam es zu keinem Abschluss, da die jeweilige preisliche Einschätzung seitens Intershop bei weitem nicht den Kaufpreisvorstellungen der potenziellen Verkäufer entsprach. Da Intershop über stabile Mieterträge und attraktive Entwicklungsmöglichkeiten innerhalb des eigenen Portfolios verfügt, besteht kein Akquisitionsdruck. An den wirtschaftlichen Anforderungen an Akquisitionsobjekte wird deshalb festgehalten.

Im Rahmen der Portfoliobereinigung wurde in Winterthur eine ältere, kleinere Gewerbeliegenschaft veräussert.

Vermietungsbemühungen und eigene Entwicklungen im Fokus
In einem für gewerbliche Flächen anspruchsvollen Umfeld wurde das Vermietungsgeschäft priorisiert. Dank gezielter Kundenorientierung, Flexibilität und schneller Entscheidungswege konnten verschiedene grössere Verträge vorzeitig verlängert, aber auch neue Mieter gewonnen werden. Der deutliche Rückgang der Leerstandsquote im Renditeliegenschaftsportfolio ist überdies darauf zurückzuführen, dass zwei grössere, noch im Ausbau befindliche Flächen nicht mehr als leerstehend ausgewiesen werden, da bereits Mietverträge abgeschlossen wurden. Einer dieser beiden Mieter wird seinen bisherigen Standort in einer anderen Intershop-Liegenschaft aufgeben, wodurch der Leerstand in diesem Objekt im zweiten Semester dieses Jahres entsprechend ansteigen wird.

Ein weiterer Schwerpunkt lag auf den laufenden Entwicklungsprojekten. Während der Berichtsperiode erfolgte die Beurkundung aller Kaufverträge für die Wohnungen und Ateliers des Projekts «eden7». Die Bauarbeiten verlaufen planmässig. Der Gestaltungsplan «AuPark» und die Zonenplanrevision befinden sich unverändert in Prüfung durch die Behörden. Die Gespräche mit dem Kanton Zürich bezüglich des zukünftigen Standorts der «Mittelschule Zimmerberg» dauern an. In Basel laufen die Arbeiten am Baugesuch für das Gesamtareal «Albanteich-Promenade», das gemeinsam mit den Eigentümern der Nachbarliegenschaften Ende 2017 eingereicht werden soll. Im zweiten Semester werden die Planungsarbeiten für eine Umnutzung der «Römerstrasse» in Baden gestartet. Die derzeit noch gewerblich genutzten Pavillons werden voraussichtlich Ende 2018 vom heutigen Mieter verlassen und sollen zukünftig Wohnnutzungen dienen. In Flurlingen wird das «Gebäude S» umfassend saniert werden, um die Attraktivität des Areals zu steigern. Die entsprechenden Bauarbeiten werden im zweiten Semester dieses Jahres beginnen. In Genf laufen die Vorbereitungsarbeiten für die geplante Sanierung und Aufstockung der Liegenschaften an der Rue de Lausanne. Der Start der Bauarbeiten ist für 2018 vorgesehen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen blieb hoch, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment, in dem Intershop primär tätig ist. Aufgrund des erneuten Rückgangs des Referenzzinssatzes werden sich die Mieterträge jedoch tendenziell leicht rückläufig entwickeln.

Herausforderndes regulatorisches Umfeld
Die politischen und regulatorischen Unsicherheiten haben sich im ersten Semester nicht vermindert. Weder die Umsetzung der Einwanderungsinitiative, noch die Frage, wie auf die Ablehnung der Unternehmenssteuerreform III reagiert werden soll, sind abschliessend geklärt. Zudem hat der Bundesrat im Frühjahr eine Vernehmlassung bezüglich einer allfälligen Verschärfung der Lex Koller gestartet. Darin werden auch Vorschläge zur Diskussion unterbreitet. So wird etwa die Frage gestellt, ob es Ausländern weiterhin erlaubt sein soll, Aktien von börsenkotierten Schweizer Immobiliengesellschaften zu erwerben. Nachdem entsprechende Motionen bereits vor rund drei Jahren vom Ständerat abgelehnt wurden, sind diese Vorschläge des Bundesrats kaum nachzuvollziehen. Insbesondere seine Argumentation, die zusätzlichen Gelder von Ausländern würden mietpreissteigernd wirken, entbehrt jeglicher ökonomischen Grundlage. Selbst die vom Bund in Auftrag gegebene Regulierungsfolgenabschätzung verneint einen Zusammenhang zwischen der Mietentwicklung und den Investitionen von Ausländern im Immobilienmarkt in der Schweiz. Aufgrund der grösstenteils negativen Stellungnahmen in der Vernehmlassung bleibt zu hoffen, dass zumindest dieses Thema in absehbarer Zeit von der Traktandenliste gestrichen wird.

Organisation

Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung am 30. März 2017 sind alle Verwaltungsräte für ein weiteres Jahr im Amt bestätigt und in den Vergütungsausschuss gewählt worden.

Ausblick

Die Wirtschaft entwickelte sich in den letzten Monaten zunehmend positiv. Gleichwohl bleibt die Vermietung gewerblicher Flächen, sei es aufgrund der politischen Unsicherheiten oder wegen des teilweise vorhandenen Überangebots, auf mittlere Frist anspruchsvoll. Nachdem sich der Referenzzinssatz im Juni auf 1.50% reduziert hat, werden sich die Erträge von Wohnliegenschaften tendenziell noch einmal reduzieren. Intershop erwartet, dass die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften im zweiten Semester leicht ansteigen und sich am Ende des laufenden Jahres in der Grössenordnung des Vorjahres bewegen wird. Aufgrund der im ersten Semester restrukturierten Zinsabsicherungsgeschäfte werden sich die Finanzierungskosten weiter leicht zurückbilden. Das Tiefstzinsumfeld ermöglicht weiterhin den Verkauf von Objekten zu attraktiven Preisen. Per Ende Oktober wird der Mieter das Objekt in Moosseedorf erwerben. Intershop wird den Transaktionsmarkt weiterhin mit grosser Aufmerksamkeit verfolgen und sich bietende Gelegenheiten für attraktive Akquisitionen wahrnehmen. Der Einfluss der Neubewertung der Liegenschaften per Ende des laufenden Jahres kann nicht abgeschätzt werden. Unter dessen Ausschluss erwartet Intershop jedoch erneut einen erfreulichen operativen Abschuss, der die Beibehaltung der attraktiven Dividendenpolitik ermöglichen sollte.

Bilanz

Konsolidierte Bilanz
(in CHF 1'000)

Aktiven

30.06.2017 31.12.2016
Umlaufvermögen
Flüssige Mittel 20'421 15'236
Wertschriften und Festgeldanlagen 13'978 15'104
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1'143 1'151
Sonstige kurzfristige Forderungen 480 547
Promotionsliegenschaften 9'407 7'607
Rechnungsabgrenzungen 1'843 1'039
Total Umlaufvermögen 47'272 40'684
Anlagevermögen
Renditeliegenschaften 1’239'177 1'239'067
Entwicklungsliegenschaften 115'578 115'277
Übrige Sachanlagen 160 121
Immaterielle Anlagen 142 150
Latente Steuerguthaben 131 147
Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen 1'442 1'568
Total Anlagevermögen 1’356'630 1'356'330
Total Aktiven 1’403'902 1'397'014

Passiven

30.06.2017 31.12.2016
Kurzfristiges Fremdkapital
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 51'350 78'350
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 8'138 5'776
Steuerverbindlichkeiten 4'879 5'970
Derivate Finanzinstrumente 0 804
Kurzfristige Rückstellungen 1'438 1'543
Rechnungsabgrenzungen 22'540 23'638
Total kurzfristiges Fremdkapital 88'345 116'081
Langfristiges Fremdkapital
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 590'033 542'036
Derivative Finanzinstrumente 16'371 21'347
Latente Steuerverbindlichkeiten 121'558 123'932
Langfristige Rückstellungen 2'712 2'712
Total langfristiges Fremdkapital 730'674 690'027
Total Fremdkapital 819'019 806'108
Eigenkapital
Aktienkapital 20’000 20’000
Kapitalreserven 6’025 6’058
Gewinnreserven 558'858 564'848
Total Eigenkapital 584'883 590'906
Total Passiven 1'403'902 1'397'014

Erfolgsrechnung

Konsolidierte Erfolgsrechnung
(in CHF 1'000)

1. Sem. 2017 1. Sem. 2016
Liegenschaftsertrag 44'411 42’049
Erfolg aus Verkauf 1'118 232
Übriger Erfolg 2'057 1’418
Total betrieblicher Ertrag 47'586 43’699
Liegenschaftsaufwand 4'826 4’438
Personalaufwand 4'988 4’657
Administrativer Aufwand 1'464 918
Total betrieblicher Aufwand 11'278 10’013
Bewertungsveränderungen 61 367
Betriebsergebnis (EBIT) 36'369 34’053
Finanzertrag 2'076 1’893
Finanzaufwand -7'001 –9’647
Ergebnis aus assoziierter Gesellschaft 0 7’624
Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern 31'444 33’923
Ertragssteuern –2’066 –2’487
Reingewinn 29'378 31’436
Es bestehen keine Minderheitsanteile.
Reingewinn pro Aktie (CHF) 14.69 15.72
Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF) 14.69 15.72

Info

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Bei den Angaben auf dieser Website handelt es sich um Auszüge aus dem Halbjahresbericht 2017 der Intershop Holding AG, der vollständig unter «Downloads» zur Verfügung steht. Rechtliche Relevanz und Verbindlichkeit besitzt ausschliesslich dieser vollständige Halbjahresbericht 2017.  

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AnlageprodukteValorennummerTicker-Symbol
Namenaktie27‘377‘479ISN
1.5% Obligationenanleihe 2014 – 201923‘483‘367ISH14
1.125% Obligationenanleihe 2015 – 202327‘577‘643ISH15


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